O que você precisa saber ao adquirir um imóvel em leilão?
O investimento em imóveis é conhecido por ser seguro, eficiente e estável, sobretudo em momentos de crise em que há certa imprevisibilidade no mercado financeiro.
Justamente por isso a busca por imóveis leiloados tem atraído investidores, já que os bens ofertados em leilões judiciais podem chegar a 50% do seu valor de mercado e, nos casos de leilões extrajudiciais (pela lei da alienação fiduciária de bens imóveis), os mesmos podem ser arrematados pelo valor da dívida.
O leilão é a oferta pública de bens móveis ou imóveis, geralmente provocada pelos credores dos proprietários, principalmente devido: ao acúmulo de dívidas fiscais, condominiais ou pessoais dos proprietários; à necessidade de venda de bens em falências e recuperações judiciais; ou à previsão de retomada extrajudicial de imóveis pelos agentes financiadores diante de compradores inadimplentes.
O instrumento principal do leilão é o edital, onde são informadas as datas da 1ª e 2ª praça, especificação do imóvel, número da matrícula, valor da avaliação, preço mínimo para arrematação, eventuais ônus sobre o bem, se as dívidas o acompanham, e se ele está ocupado ou desocupado.
Na 1ª praça geralmente o imóvel é oferecido pelo preço de avaliação; na 2ª praça o lance mínimo pode ser de até 50% sobre esse valor.
O vencedor é quem faz o melhor lance no dia da praça (caso presencial) ou a partir da abertura para lances até a data da praça (caso online).
O procedimento de transferência do imóvel leva pouco tempo, caso não surjam intempéries judiciais. Por isso, o pagamento, em regra, é à vista e de imediato.
Alguns cuidados são necessários ao participar de um leilão:
Fique atento a golpes: busque somente editais de leiloeiros oficiais, tribunais e em Diários Oficiais. Verifique sempre as fontes, sites oficiais e leiloeiros autorizados – existem diversos sites suspeitos e/ou clonados.
Realize uma análise jurídica integral: a análise jurídica do edital, do processo judicial ou procedimento administrativo que culminou na oferta do imóvel em hasta pública e de outros processos envolvendo o proprietário e o bem em questão são importantíssimas.
Verifique se o bem está ocupado: entender a situação jurídica de eventuais ocupantes é importante para que se mapeie como será o procedimento para desocupação/despejo, assim como os custos e tempo estimados para o arrematante efetivamente se imitir na posse do imóvel.
Apure o custo global da operação: além do valor do imóvel, há de se levar em conta a taxa do leiloeiro, valor do ITBI, despesas com carta de arrematação, FUNREJUS, eventuais gastos jurídicos com a desocupação do imóvel e a imediata assunção de encargos condominiais e de IPTU, entre outros, a partir da arrematação.
É importante lembrar que somente a partir de uma análise jurídica pormenorizada é possível averiguar se não houve alguma omissão no edital, se não existem outros processos ou nulidades que possam interferir no procedimento e se o ocupante poderá intervir ou postergar a desocupação. Situações que podem resultar em grande prejuízo ao arrematante.
A consultoria de um profissional especializado no processo de arrematação é extremamente importante.
