Os efeitos da pandemia nos contratos de locação comercial
Os contratos de locação comerciais vêm sendo amplamente discutidos no decorrer da pandemia: medidas de renegociações e ações revisionais apresentaram crescimento exponencial.
A Lei 14.010/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia, descartou a aplicação das teorias da “imprevisão” e da “onerosidade excessiva” para fins de intervenção nos contratos empresariais para eventos decorrentes da pandemia, sem alterar as hipóteses tradicionais de revisão e resolução descritas na Lei de Locações.
O RJET ainda determinou que “o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário” não são fatos imprevisíveis. O que, em regra, inviabilizaria a discussão judicial dessas questões nesses tipos de contratos.
Por outro lado, a situação excepcional da pandemia pode ser objeto de análise do Judiciário de acordo com a teoria da “alteração da base do contrato”, pela qual se admitiria a intervenção do juiz em razão de fato extraordinário que altera as circunstâncias fáticas existentes à época da celebração do contrato, caso verificado desequilíbrio que impeça o seu cumprimento.
Entretanto, essa intervenção pode conflitar com os princípios da autonomia privada, intervenção mínima, excepcionalidade da revisão contatual e a presunção de simetria e paridade dos contratos civis e empresariais, recentemente inseridos no Código Civil pela Lei da Liberdade Econômica.
Há divergências de interpretação e aplicação dessas teorias até mesmo nos Tribunais Superiores.
Logo, o estudo minucioso das possibilidades de cada situação concreta e a negociação de acordo entre os envolvidos podem ser determinantes na resolução de divergências entre locadores e locatários.
